임대차계약은 부동산이나 물건을 사용하고 임대료를 지불하는 내용의 계약을 말합니다. 전세 또는 월세로 주택을 거래하는 경우 임대인의 부동산 권리 보호와 임차인의 자금 보호를 위해 임대차 계약을 체결합니다.
임차인 입장에서는 임대차 계약을 체결하기 전에 임차인 본인이 직접 계약을 체결했는지 확인해야 합니다. 거래 당사자가 임대인인지, 중개대상물이 맞는지, 권리순서관계가 맞는지 등을 파악해 향후 문제가 생겼을 때 자신의 권리를 보장할 수 있도록 해야 합니다.
임대인 본인이 직접 계약하지 않을 경우 계약권한이 위임된 위임장을 확인하고 대리인 및 임대인의 신분증, 관련 증빙서류 등을 요구해 꼼꼼하게 검수해야 합니다.
1. 근저당, 선순위임차보증금 확인
등기부등본에서 근저당설정금액(최고채권액)을 확인해야 합니다.
전세보증금반환보증보험은 임차인에게는 전세보증금 안전장치이지만, 담보비율이 높으면 가입이 어렵습니다.
근저당이 없다면 입주 시점까지 근저당을 설정하지 않겠다는 특약을 추가하는 것도 한 방법입니다.
2. 다가구주택 계약 주의
단독주택이지만 최대 19 가구까지 임대가 허용되는 다가구주택에서 중요한 것은 확정일자 부여 현황을 확인해 '선순위임대보증금'을 확인하는 것입니다.
'선순위임대보증금'이란 건물 전체 보증금의 합, 즉 '이미 같은 등기소에 입주한 다른 세입자의 임대보증금'의 합을 말합니다. 이때 '우선순위'라는 수식어가 붙는 이유는 기존 세입자의 보증금이 '나'의 보증금보다 앞선 배당금 순위를 차지하기 때문입니다.
근저당 + 총보증금은 건물 감정평가액보다 낮아야 안전합니다.
3. 위반건축물 여부 확인
'위반 건물묵'은 대출 및 전세 보증 보험을 받을 수 없습니다. 위반건축물의 표시를 '건축물대장'으로 확인하여 층수, 면적 등의 표시사항이 실제 건축물과 일치하는지 확인합니다.
4. 집주인(임대인)의 세금 체납 체크
임대인의 납세 증명서 확인은 필수 의무사항입니다. 집주인이 국세를 체납하면 집이 압류되거나 경매에 넘어갈 수 있습니다.
"납세증명서"를 반드시 확인하여 체납 여부를 확인하시기 바랍니다.
5. 신탁부동산 주의
신탁부동산은 소유자가 부동산 관리·처분 권한을 신탁회사에 이양하는 부동산을 말합니다.
이 경우 소유자는 임대 계약을 매매하거나 체결할 권리가 없습니다.
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