총부채원리금상환비율(DSR) 개념 및 적용범위

2025년 새해에는 대출 문턱이 더 낮아질 것으로 보입니다. 특히 세월이 흘러 가계대출 취급한도가 초기화되자 은행들은 대출규제를 즉각 완화했습니다. 다만 대출한도는 지난 7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 도입되면서 줄어들 것으로 보입니다. 지난해 스트레스 DSR 2단계 도입을 앞두고 막차 수요가 몰리면서 가계대출이 크게 늘었고, 이에 따라 같은 상황이 반복되면서 '막차 수요'가 늘어날 것으로 예상돼서입니다.

DSR 확대 적용 (출처 : 국민일보)

 

1. 총부채원리금상환비율(DSR) 개념

 

각종 금융부채의 연 원리금 상환액이 채무자의 연소득에서 차지하는 비율을 말합니다.

이는 주택대출 원리금을 제외한 신용대출, 학자금대출, 장기카드대출 등을 합한 전체 부채상환비율이기 때문에 대출심사 시 총부채상환비율(DTI)로 심사할 때보다 대출한도가 축소됩니다. 

LTV, DTI, DSR 모두 주택담보대출 심사 기준이 되는 정책입니다. 다만, LTV(담보인정비율)는 담보자산(동산, 부동산]에 초점을 맞추고, 총부채원리금상환비율은 LTV 등 기존 규제와 달리 담보물(집)보다는 부채상환능력에 초점을 맞춘 정책입니다.

서브프라임 모기지 사태 이후 미국은 금융소비자 보호를 위해 통상 DSR 기준 43%를 대출해 주고 있습니다. 

계산 방법은 아래와 같습니다.

DSR = 가계대출 원리금 상환액(연간대출 원리금 상환액+기타대출의 연 원리금 상환액)/연소득

 

이때 DSR 40까지면 적정, 70을 넘으면 이자 지급이 어려운 위험 차주에 속합니다.

2. 적용범위

 

원래 전세도 갚아야 하는 빚(개인 간 부채이기 때문에)인 만큼 전세대출도 DSR에 포함해야 하지만 '서민들의 주거안정을 위한' 정책적 판단 때문에 규제에서 예외로 둔 겁니다. 문재인 정부가 DSR을 40% 이하로 제한하기 시작하면서 전세자금대출에 대해서도 예외를 두었는데 윤석열 정부도 대통령직인수위원회부터 예외를 인정하기로 했습니다. 전세자금대출은 수억 원의 목돈을 원금분할상환 없이 매달 이자만 내고 만기 후 일시상환하는 대출로, 사실상 2년이라는 초단기간에 40% 이하의 DSR로 원금균등분할상환 및 원리금균등상환을 할 수 있는 사람은 아무도 없습니다. 

하지만 가계부채 문제가 다시 불거지면서 2024년 윤석열 정부는 전세대출 일부를 DSR 규제에 포함시키는 방안을 검토하고 있습니다. 금융당국은 2024년 업무계획에서 DSR 적용 확대를 명시하고 무주택자 전세대출을 배제했지만 유주택자가 추가로 전세대출을 받을 경우 이자상환분만 DSR 규제에 포함시키는 방식도 제시했습니다. 하지만 시행 시기는 미정입니다.

 

2021년에 정부는 기존의 유명무실했던 DSR의 적용 범위를 확대하고 있습니다. 기존 대출규모가 2억 원부터 적용되던 DSR은 2022년 7월부터 1억 원부터 적용됩니다. 주택시장 붕괴를 막기 위한 정책인 것 같지만 신용대출이 2배 확대된 만큼 고소득층만 자산을 늘릴 기회를 준 것 아니냐는 시각도 있습니다. 20~30대 청년층의 주택구입을 지원하겠다는 기존 정부 공약과 대치될 수 있기 때문입니다.

전세대출 외에도 대한민국의 DSR 규제도 예외가 많아 효율적인 가계부채 관리가 어렵다는 지적이 나옵니다. 금융위 자료에 따르면 DSR 산정에서 제외되는 대출은 중도금 대출, 이주비 대출, 서민금융상품, 300만 원 이하 소액신용대출, 보험계약대출 등이 있습니다. 게다가 금융감독원 자료에 따르면 2024년 상반기 은행권 신규 가계대출 187조 원 중 36.7%인 69조 원만 DSR이 적용됐습니다. 63.3%인 118조 원은 DSR 규제가 적용되지 않습니다. 박춘성 한국금융연구원 거시경제연구실장은 "우리나라 가계부채는 대부분 주택시장과 상호작용하기 때문에 전세자금대출, 중도금, 이주비대출 등 주택금융을 DSR에 점진적으로 포함시켜야 한다"라고 제안했습니다. " 

가계부채 대책의 일환으로 오는 2024년 2월부터 '스트레스 DSR'이라는 규제가 시행됩니다. 차주가 변동금리로 대출을 받을 경우 향후 금리 인상에 따른 원리금 부담 상승 가능성을 고려해, 일정 수준의 스트레스 금리를 더해 대출 한도를 산정하게 됩니다. 하지만 스트레스 금리는 대출 한도를 계산할 때만 사용하는 개념으로, 실제로 스트레스 금리만큼 이자 부담이 늘어나지는 않았습니다. 예를 들어 4.5% 금리로 대출을 받았는데 스트레스 금리가 1.5%라면 6%의 이자를 부담한다고 가정하고 대출 한도를 계산하면 실제 이자 부담은 4.5%입니다. 따라서 대출 한도를 줄이는 효과가 있습니다.

대출규제가 급진적으로 시행될 경우, 대출희망자들의 반발이 우려되는 만큼 스트레스 DSR 규제는 3단계에 걸쳐 점진적으로, 단계적으로 시행됩니다. 은행권 주택담보대출부터 제2금융권 및 신용대출, 기타 대출로 규제 대상을 확대하고, 압력금리도 최초 기본압박금리(1.5%)의 25%에서 50%, 100%로 확대할 예정입니다. 

통계청 기준 서울 5 분위 가구의 연소득은 약 6000만 원으로, 이들 가구가 DSR과 소득으로만 따지면 30년 분할상환대출(주택담보대출만 이용)을 받아 집을 살 경우 살 수 있는 주택가격은 약 5~6억 원입니다. 서울 아파트 평균가격이 5억 6억 원을 훨씬 웃돌기 때문에 서울에서 가장 부유한 5 분위 소득층조차 주택담보대출만으로 집을 사기 어렵다는 것입니다.