부동산 계약 후 전입신고와 확정일자 받는 방법

부동산 계약만 하면 끝나는 줄 아셨나요? 부동산 계약 후 준비해야 할 중요한 내용을 자세히 알려드리겠습니다.
부동산 계약을 하고 나면 소중한 보증금을 지키기 위해 임차인이 꼭 해야 할 일이 있습니다. 바로 '전입신고'와 '확정일자'를 받는 일입니다.

부동산 안심계약 매뉴얼

전입신고와 확정일자는 계약 만료 후 전세보증금을 안전하게 돌려받기 위한 절차로 전입신고를 하면 새 집주인에게 전세권을 주장할 대항력이 생깁니다. 전입신고와 함께 확정기일을 수락하면 나중에 집이 경매로 넘어갈 때 빠른 확정기일로 후순위채권자보다 보증금을 우선 변제할 수 있는 우선변제권이 발생합니다.

1. 전입신고

주민등록법 제11조에 규정된 거주지 이전 의무사항을 행정기관에 공식적으로 알리는 것을 의미합니다. 입주일로부터 14일 이내에 신고하며, 신고하지 않을 경우 5만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

• 왜 전입신고를 해야 합니까? 전입신고가 집주인에게 전세권의 대항력을 주장할 수 있습니다. 
• 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다! '대항력 발생 시점-근저당권 효력 발생 시점'의 시간차를 악용하여 대항력 발생 전 임차인 몰래 대출을 받은 사례가 있으니 유의하시기 바랍니다.

2. 확정일자

확정일자는 임대차계약에 대한 증거력이 있는 법률상 날짜를 말합니다. 나중에 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선 받을 수 있는 '우선변제권'을 확보하기 위해서입니다.

• 확정일자를 받으면 '우선변제권'이 발생하지만 우선변제권은 전입신고를 통해 권리가 생긴 후 정상적으로 우선변제권을 행사할 수 있기 때문에 전입신고와 확정일자 둘 다 완료해야 합니다.

3. 신청방법

<전입신고>

- 주민센터 : 신분증 지참 후 신규 거주지 주민센터 방문
- 정부 24: 인터넷(정부 24) 로그인 - 전입신고 - 민원신청

 

<확정일자>

- 주민센터 : 신분증, 부동산 계약서 원본을 지참하여 새로운 거주지를 방문하는 주민센터
- 인터넷(대법원 인터넷등기소)
☞ 로그인 - 신청서 작성 - 수수료 납부(전자결제 진행)

 

4. 전세보증금 반환보증 가입

전세보증에 가입하면 임대차 계약 종료 시 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 보증기관을 통해 전세보증금을 받을 수 있습니다.

• 보증보험은 보증조건에 맞는 주택만 가입할 수 있습니다.
• 가입 조건과 보증 수수료는 회사마다 다릅니다.
• 건물의 가격, 위치 및 임대인과 임차인의 사정에 따라 다름(보증기관을 통한 사전 상담 필요)

<보증 회사>

• 주택도시보증공사(HUG)
• SGI서울보증보험
• 한국주택금융공사(HF)