양도소득세 과세대상 및 절세방법

'2024 세법개정안'은 상속·증여세 최고세율을 50%에서 40%로 낮추고 10% 세율이 적용되는 하위 과표를 기존 1억 원에서 2억 원으로, 상속세 자녀공제 금액을 현행 1인당 평균 5000만 원에서 5억 원으로 늘리는 내용을 골자로 합니다.

 

높은 상속세율은 고가 부동산 등을 상속받은 상속인에게 여전히 큰 부담이지만 이번 상속세율 조정으로 각종 공제로 상속세를 전혀 내지 않는 사례가 늘어날 것으로 보입니다.
상속재산의 기준시가가 낮거나 상속세 공제로 상속세를 미납한 경우에는 미래를 위한 절세 전략을 세우는 것이 현명합니다.
상속세가 '0원' 자체에만 관심을 갖고 상속세 신고를 제대로 고려하지 않아 조만간 양도소득세 폭탄을 맞는 경우가 많기 때문입니다.

 

상속의 경우 상속재산의 신고액은 상속인에게 해당 부동산의 '취득가액'이므로 그 취득가액을 어떻게 신고하느냐에 따라 향후 양도차익이 결정됩니다.
따라서 상속세가 없는 구간에서 최대한 현 시가에 맞는 감정평가를 받고 상속세를 신고할 때 합법적으로 취득가치를 높일 수 있고, 이는 미래 양도차익을 줄이는 가장 안전하고 확실한 방법이 됩니다.

 

부동산 알짜팁 (출처 : 국세청 홍보과)

 

1. 양도소득세 정의

 

개인이 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세 대상으로 하여 부과하는 세금

※ 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해 본 경우에는 과세하지 않음 

 

2. 양도소득세 과세대상

 

1) 부동산 : 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)

 

2) 부동산에 관한 권리 : 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권

 

3) 주식 등 : : 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식 및 비상장주식 등

 - 주식 등에는 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권 포함

 

4) 기타 자산 : 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권, 회원권, 특정주식, 부동산 과다 보유 법인 주식 등, 부동산과 함께 양도하는 이축권

 

5) 파생상품 : 국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액 결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품

 

6) 신탁 수익원 : 신탁의 이익을 받을 권리의 양도로 발생하는 소득

 

3. 주택 양도소득세 절세법

 

1) 1 가구 1 주택 비과세

양도소득세 절세법으로 가장 효과가 좋은 방법 중 하나입니다. 9억 원 이하 주택의 경우, 1 가구 1 주택을 2년 이상 보유했다면 양도소득세가 비과세 됩니다. 2017년 8월 3일 이후 조정지역에서 취득한 주택은 보유기간 중 2년 거주요건도 충족되어야 합니다. 

 

2) 장기보유특별공제

보유기간이 길어지면 양도 시 보유기간 중 형성된 양도차익이 세 부담이 커 부동산을 장기 보유 시 양도차익에서 일정률만큼 공제해 주는 제도가 장기보유특별공제입니다. 

- 1 가구 주택으로 9억 원 이상일 경우 3년 이상부터 1년에 8%씩, 3년 24%, 10년 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 그 외 부동산은 1년 2%, 3년 6%, 15년 30%까지 받을 수 있습니다. 2020년부터 2년 이상 거주한 경우에만 1 가구 1 주택자 장기보유특별공제를 최대 80%까지 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

3) 양도차손이 발생한 해의 양도

양도소득은 1년 단위로 과세하는 기간과세입니다. 부동산 양도로 인해서 양도차손이 발생하면 양도한 다른 자산의 양도차익과 통합하여 과세하므로, 이 경우 다른 자산의 양도차익이 줄어 절세할 수 있게 됩니다.

 

4) 다주택자 비과세의 특수한 경우

대체 취득으로 인한 일시적 2 주택, 혼입합가, 동거봉양 합가, 취학, 질병으로 인한 요양, 근무환경, 상속주택 외 주택양도 등으로 인한 양도 시 비과세를 받을 수 있어 요건을 사전에 정확하게 알아보는 것이 중요합니다.

 

5) 취득 보유 양도 시 비용처리

취득 시에는 취득세, 법무사 수수료, 공인중개수수료 비용, 혹은 부동산 보유 시 보일러 수리비, 수선비용 등 비용정리를 잘해놓으면 모두 비용처리가 가능하여, 양도소득세 계산 시 양도차익이 줄어들어 세금의 부담을 낮춰줍니다.

 

6) 양도시점에 따른 재산세와 종부세 절세법

재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 과세되므로, 양도 시 6월 1일 이전에 양도한다면 재산세와 종부세를 절세할 수 있습니다.