용적률과 건폐율 정의 및 위반건축물 사례

전국의 토지를 21개 용도지역으로 나눠 건폐율과 용적률을 따로 정한 것. 건폐율은 대지면적 대비 대지면적의 비율을 말하며, 용적률은 연면적 대비 대지면적의 비율을 말합니다. 여기서 바닥면적은 한 층의 면적으로 볼 수 있는데, 총면적은 각 층의 바닥면적의 합, 즉 건축면적이라고 하는 건축연면적을 말합니다.


건물 피복률을 조정하여 인접한 건물 간의 간격과 빈 공간을 확보하고 용적률이 건물 높이를 결정합니다. 이는 도시계획구역 내의 용도지역별로 최소한의 도시공간을 정하여 일조·채광·통풍 또는 방화유효공간을 확보함과 동시에 토지이용, 즉 토지이용의 향상을 위하여 용도지역 또는 용도지역별로 건폐율 및 용적률을 제한한 것입니다.

용적률과 건폐율

 

1. 용적률

 

대지면적의 총면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 총면적의 합)의 비율을 말합니다.

- 용적률 산정 시 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도에 한한다) 면적, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외.

용적률은 총 건물 면적 대 대지 면적의 비율이며, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발 밀도를 측정하는 척도로 사용됩니다.

용도지역·용도지역별 용적률의 최대한도는 관할구역의 면적, 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하는 기준은 다음 각 호와 같습니다.

- 제1종 전용주거지역 : 50% 이상 100% 이하
- 제2종 전용주거지역 : 100% 이상 150% 이하
- 제1종일일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
- 제2종일일반주거지역 : 150% 이상 250% 이하
- 제3종일일반주거지역 : 200% 이상 300% 이하
- 준주거지역 : 200% 이상 500% 이하
- 중심상업지역 : 400% 이상 1500% 이하
- 일반상업지역 : 300% 이상 1,300% 이하
- 근린상업지역 : 200% 이상 900% 이하
- 유통상업지역 : 200% 이상 1100% 이하
- 전용공단 : 150% 이상 300% 이하
- 일반공업지역 : 200% 이상 350% 이하
- 준공업지역 : 200% 이상 400% 이하
- 보호녹지지역 : 50% 이상 80% 이하
- 생산녹지지역: 50% 이상 100% 이하
- 자연녹지 : 50% 이상 100% 이하
- 보전관리지역 : 50% 이상 80% 이하
- 생산관리지역 : 50% 이상 80% 이하
- 계획관리지역 : 50% 이상 100% 이하
- 농림지역 : 50% 이상 80% 이하
- 자연환경보전지역 : 50% 이상 80% 이하

용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하는 바에 의합니다.
다만, 지구단위계획 수립 등 필요한 경우에는 이를 완화할 수 있습니다.

 

2. 건폐율

 

건축면적 대비 대지면적의 비율은 건축밀도를 나타내는 지표(지표)의 하나로 시가지의 토지이용효과를 판정하거나 토지에 대한 시설량·인구량의 적정(적부)을 판정하거나 도시계획상 건축을 제한하는 경우의 지표.
건축 면적은 1층 면적만을 말하며 2층 이상의 면적은 포함하지 않습니다. 또한 대지에 건축물이 둘 이상인 경우에는 그 건축면적을 합한 것으로 합니다. 건축법상 건축물의 외벽(벽) 또는 그 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(수평투영면적)을 건축면적으로 정의하고, 건폐율 대비 건폐율의 비율을 건폐율로 정의한 사례.
건폐율은 건축밀도를 나타내는 지표(지표)의 하나로, 이와 관련된 지표로는 용적률(용적률), 호수밀도(가구수밀도), 평균층수(평균층수) 등이 있습니다. 건축밀도지표는 시가지의 토지이용효과를 판정하거나 토지에 대한 시설량·인구량의 적부(적부) 또는 도시계획적 관점에서 건축을 제한하는 경우의 지표.

학술용어로써의 건폐율이란 대지면적의 비율로서 건축부지면적에서 교통용지, 녹지용지(녹) 등을 제외한 건축부지면적을 순건폐율(純建蔽率)이라고 합니다. 따라서 건축법에서 건폐율은 엄밀히 말하면 순건폐율을 말합니다.

- 제1종 전용주거지역 : 50퍼센트 이하
- 제2종 전용주거지역 : 50% 이하
- 제1종일일반주거지역 : 60% 이하
- 제2종일일반주거지역 : 60% 이하
- 제3종일일반주거지역 : 50% 이하
- 준주거지역 : 70% 이하
- 중심상업지역 : 90% 이하
- 일반상업지역:80% 이하
- 근린상업지역:70% 이하
- 유통상업지역 : 80% 이하
- 전용공업지역:70% 이하
- 일반공업지역:70% 이하
- 준공업지역:70% 이하
- 보호녹지지역 : 20% 이하
- 생산녹지지역:20% 이하
- 자연녹지 : 20% 이하
- 보전관리지역 : 20% 이하
- 생산관리지역 : 20% 이하
- 계획관리지역 : 40% 이하
- 농림지역 : 20% 이하
- 자연환경보전지역 : 20% 이하

건폐율은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하는 바에 의합니다.

 

3. 위반건축물 사례

 

위반건축물이란 준공 후 증축, 대수선, 용도변경 등의 건축행위를 정해진 절차를 따르지 않고 불법적으로 행한 건축물을 말한다. 보통 수익을 극대화하기 위해 불법적인 건축행위를 하게 된다. 대표적인 예로는 가구 수 제한이 있는 다가구 주택을 쪼개기 하여 원룸 세대수를 늘리는 경우, 근린생활을 주택으로 용도 변경하여 사용하는 경우, 일조권 사선제한을 받은 계단식 구조의 베란다에 지붕을 씌우거나 옥탑방을 주택으로 개조하는 등 실내면적을 확장하는 경우가 많다.

1) 원룸 쪼개기

투룸, 쓰리룸, 주인세대 => 원룸

방의 개수를 늘려 단위면적당 수익을 극대화하기 위함이다. 예를 들면 신도시 택지지구 단독주택용지는 지구단위계획에 의해 가구 수 제안이 적용되는데, 한 층에 쓰리룸을 1~2개 밖에 만들지 못하는 건물을 준공 후 불법으로 쪼개 6~8개의 원룸을 만들면 수익률이 극대화될 수밖에 없는 것이다.

 

2) 용도 무단변경

사무실, 상가, 창고 => 주거용도

건물 일부 및 전부를 용도 변경해서 사용하는 경우를 말한다. 예를 들어 다가구주택의 연면적 제한이나 법정주차장 대수로 땅의 용적률을 다 활용하지 못하는 경우, 일단 사무실이나 창고 같은 근린생활시설이나 업무용 오피스텔 등으로 준공을 한 뒤 나중에 주거공간으로 변경해 사용한다. 

 

3) 베란다 불법 확장

일조권 사선제한으로 발생한 계단식 구조의 베란다 윗부분에 지붕을 씌워 내부 공간을 확장한다.

 

4) 옥탑방 설치

 

5) 다중주택, 고시원, 모텔 취사시설 설치

다중주택, 고시원, 모델 => 원룸

취사가 불법인 공간에 싱크대, 전자레인지  같은 시설을 설치해 원룸으로 임대한다. 

 

4. 이행강제금

 

위반건축물로 적발이 되면 일정기간의 시정명령을 한 뒤, 이를 이행하지 않으면 이행강제금이란 벌금이 부과된다. 위반건축물은 대부분 두 가지 경로로 적발되는데 항공촬영에 의한 적발과 세입자나 주변 건물주들의 민원에 의해 적발되는 경우가 많다. 간혹 단속공무원의 정기적인 현장 실사를 하는 경우도 있지만 자주 있는 일은 아니다. 

관심 있는 매물이 위반건축물인지 여부를 확인하려면 건축물대장을 확인하면 된다. 위반건축물에 해당하는 건물은 표제부 오른쪽 상단에 위반건축물이라고 기재가 되며, 위반 내용도 변동사항란에 기재된다.